Immobiliencontrolling:
Strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen

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Vorwort

Als langlebige, unbewegliche Wirtschaftsgüter weisen Immobilien über ihren Lebenszyklus nur relativ geringe Veränderungen auf. Aus Eigentümersicht stellt der Nutzen einer Immobilie jedoch keinesfalls eine Konstante dar. Entsprechende Bewertungen müssen immer den Kontext zur jeweiligen Umfeldsituation herstellen. Die Entwicklung der Rahmenbedingungen verläuft indes zunehmend dynamisch, was die Wirksamkeit klassischer passiver Managementansätze grundsätzlich in Frage stellt.

Bedingt durch den hohen Investitionsbedarf, Time Lags bis zur Erfolgswirksamkeit von Entscheidungen sowie lange Amortisationszeiträume bedarf das moderne Immobilienmanagement fundierter strategischer Analysen, Planungen und Kontrollen. Potenzielle Maßnahmen können nicht mit Trial and Error-Tests verglichen werden. Vielmehr muss ihr jeweiliger Erfolgs- und Risikobeitrag unter Anwendung wissenschaftlicher Methoden ex ante sicher und exakt bestimmt werden können.

Immobiliencontrolling schafft das notwendige Informationsverarbeitungs-system, welches die Immobilie ganzheitlich und kontinuierlich erfasst, Abweichungen von Zielvorgaben erkennt und alternative Lösungsmöglichkeiten beurteilt. Immobiliencontrolling lässt sich nicht auf Einzelanalysen beschränken, sondern es muss zu einer logischen, in sich geschlossenen Gesamtkonzeption ausgebaut werden. Innovatives Controlling widmet sich heute nicht mehr der Abarbeitung traditioneller Kosten¬rechnungs¬modelle, sondern es stellt dem Management interne Beratungs- und Serviceleistungen flexibel und in einer hohen Qualität bereit.

Ausgangspunkt der Entwicklung sind vorgegebene, i.d.R. langfristige Eigentümerziele. In der Betrachtung wird die Einzelimmobilie stets in-strumentalisiert. Die Konzeption des Immobiliencontrolling erfolgt dementsprechend in einem Top-Down-Ansatz. Ziel ist die Installation eines stabilen Informationsverarbeitungsprozesses im Immobilienmanagement. Dieser verknüpft zentrale Elemente des Management-Systems wie Funktionen, Aufgaben, Daten, Prozesse und Instrumente.

Der kontinuierlich ablaufende Algorithmus des Immobiliencontrolling beinhaltet als zentrale Komponenten

Controlling-Lösungen und Informationsverarbeitungsprozesse können nicht losgelöst vom realen Immobilienmanagement geschaffen und ange-wendet werden. Eine allgemeine Controlling-Konzeption bedarf daher immer der Spezifizierung in Form eines Controlling-Systems. Im Zuge der Implementierung wird das Grundkonzept so konkretisiert, dass unter den gegebenen Rahmenbedingungen die Bereiche Informationsgewinnung, Informationsverarbeitung sowie Informationsnutzung bestmöglich zur Zielerreichung beitragen. Ein Controlling-System lässt sich daher nicht so gestalten, dass es für alle Immobilien, alle Zielstellungen und alle Rahmen¬bedingungen gleichsam geeignet ist. Controlling-Systeme sind immer Unikate.

Der Ausschluss eines universell einsetzbaren Controllingsystems bedeutet nicht die Abkehr von jeglicher Standardisierung. Verwendung finden vordefinierte Controlling-Module, welche die geforderte Qualität mit der notwendigen Flexibilität vereinbaren. Controlling-Module stellen ausge-reifte Lösungen für abgegrenzte Teilprobleme bereit. Die Konzeption von geeigneten Basis- und Spezialmodulen bildet einen Schwerpunkt der nachfolgenden Abhandlung. Zur Systematisierung dient eine „Controlling-Tool-Box“. Im Anwendungsfall werden die benötigten Module daraus selektiert und zu einem individuellen Controllingsystem kombiniert.

Die Controlling-Module dürfen keine autonomen Insellösungen schaffen. Schnittstellenprobleme, Redundanzen und Informationsdefizite werden vermieden, indem alle Elemente des Controlling-Systems über eine gemeinsame Datenbasis verknüpft werden. Um trotz der Komplexität der Datenmenge einen sicheren Zugriff und eine hohe Performance des Systems zu erreichen, ist eine konsequente und schlüssige Strukturierung der Datenbasis unerlässlich. Abschließend werden daher Grundzüge eines immobilienwirtschaftlichen Data Warehouse vorgestellt.

Die im folgenden beschriebenen Prinzipien, Module, Strukturen, Algorithmen und anderen Systemelemente bilden die wissenschaftliche Ausgangsbasis für die stets individuell zu konzipierende organisatorische und edv-technische Implementierung des Immobiliencontrolling. Auf spezielle, nur im Einzelfall gültige Fallstudien wurde zugunsten einer grundsätzlichen, ganzheitlichen Betrachtungsweise verzichtet. Angestrebt wurde die Allgemeingültigkeit der Aussagen für alle Immobilientypen, Standorte und Nutzungsarten.

Die vorliegende Arbeit wurde im Jahr 2001 eingereicht und von der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig als Dissertation angenommen.

Leipzig im August 2002, Steffen Metzner


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