Immobilienbewertung mit einem cash-flow-orientierten Ertragswertverfahren

Bibliografische Daten & Bezug

Cover

Thema / Rückentext

Die Forschungsleistung wurde ausgezeichnet mit dem 1. Platz des Werner-Lehmann-Preises 1999 des Verbandes der privaten Bausparkassen e.V. Bonn/Berlin.

Bei dieses Publikation handelt es sich um das Original der Diplomarbeit. Die aktuelle Überarbeitung des Textes ist Bestandteil des Buches "Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings I".

Leerstand und Mietenrückgang, wechselhafte Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen sowie demographische, soziale und psychologische Faktoren sorgen heute für eine starke Unsicherheit an den Immobilienmärkten. Aufgabe der Wertermittlung ist es, die Einflussfaktoren so zu quantifizieren, dass der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird.

Das auf eine gleichmäßige Entwicklung ausgelegte Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung wird diesem Anspruch nur bedingt gerecht. Hauptprobleme sind die Vergangenheitsorientierung, welche die Einbeziehung neuer Informationen erschwert sowie die spezifischen Größen Liegenschaftszins und nachhaltiger Ertrag. Jeder nur irgendwie gleichmäßige Ertragstrend lässt sich auch als nachhaltiger (=konstanter) Ertrag darstellen. Ein dennoch gültiger Ertragswert (=Barwert aller künftigen Erträge) wird über eine Zinssatzmodifikation erreicht, die das tatsächliche Wachstum auf den Zinssatz verlagert. Das Verfahren liefert nur bei Vorliegen einer einzigen Ertragssituation, d.h. stabilen Märkten ökonomisch sinnvolle Ergebnisse.

Abweichungen (Staffelmietvereinbarungen, Mietpreisbindung) lassen sich jedoch nicht sauber integrieren, real zufließende Erträge sind nicht mit „nachhaltigen“ Erträgen kompatibel. Eine Verrechnung mit nachhaltigen Komponenten oder die Diskontierung mit dem Liegenschaftszins ist ökonomisch unsinnig. Erfolgt sie dennoch, werden Werte ausgewiesen, die erheblich vom tatsächlichen ökonomischen Vorteil abweichen. Die Probleme, die sich aus der abstrakten, wirklichkeitsfernen Rechentechnik der WertV ergeben, sind Verfassern und Anwendern dieses juristischen Konstruktes oft unbekannt.

Ausgehend vom allgemeinen Ertragswertbegriff und von Prinzipien der internationalen Wertermittlungspraxis werden Prämissen aufgestellt, welche eine leistungsfähigere und ökonomisch exakte Alternative zum Ertragswertverfahren nach WertV beachten muss. Die Umsetzung dieser Anforderungen ergibt ein cash flow-orientiertes Ertragswertverfahren. Dieses weist im Grundfall eine Ergebnisidentität mit der WertV-Rechnung auf, besitzt aber nicht mehr deren Fehlerquellen (wie Tests beweisen) und ist flexibler anwendbar. Die Darstellung und Interpretation wird durch den Cash Flow-Ansatz erleichtert. Die Rendite wird explizit ausgewiesen.

Inhalt und Aufbau des Verfahrens haben Parallelen zur Investitionsrechnung. Deshalb bestehen günstige Schnittstellen zu weiteren Rechnungen, wie z.B. der Liquiditätsplanung, Renditeermittlungsmethoden, Wertentwicklungsprognosen, der Unternehmensbewertung und dem Benchmarking.

Kapitalanleger und Gutachter erhalten mit dem cash flow-orientierten Ertragswertver-fahren ein leistungsfähiges Instrument, womit das Investitionsgut Immobilie auch in der heutigen Situation hinsichtlich seiner grundlegenden Determinanten Rentabilität, Sicherheit und Liquidität sachgerecht beurteilt werden kann.

Inhalt / Gliederung

1 Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung

1.1 Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung

1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien
1.2.1 Leerstand und Mietenrückgang
1.2.2 Einflüsse durch politische Rahmenbedingungen
1.2.2.1 Steuern und Fördermittel
1.2.2.2 Rechtliche Einflüsse
1.2.2.3 Sonstige Einflüsse der öffentlichen Hand
1.2.3 Demographische, soziale und psychologische Faktoren
1.2.4 Verhalten der Investoren

1.3 Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im Ertragswertverfahren
1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz
1.3.2 Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung
1.3.2.1 Grundmodell
1.3.2.2 Erweiterbarkeit und Flexibilität
1.3.3 Eignung des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung
1.3.3.1 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung
1.3.3.2 Fehlerhafte Rechentechniken
1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung und Interpretation

2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

2.1 Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren
2.1.1 Wertbegriff des neuen Verfahrens
2.1.1.1 Marktpreis als Menge möglicher Preise
2.1.1.2 Beachtung des Eigentümereinflusses
2.1.2 Grundlegende Prinzipien
2.1.2.1 Äquivalenzprinzip
2.1.2.2 Relativitätsprinzip
2.1.2.3 Objektivierung
2.1.2.4 Flexibilität
2.1.3 Cash flow-Ansatz
2.1.4 Darstellung
2.1.4.1 Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit
2.1.4.2 Mehrwertigkeit durch Szenarien
2.1.5 Akzeptanz

2.2 Herleitung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV
2.2.1 Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung
2.2.1.1 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung
2.2.1.2 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des Faktors Boden
2.2.2 Parallele Umformung von Ertragsgrößen und Zinssätzen
2.2.2.1 Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem Zinssatz
2.2.2.2 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz
2.2.3 Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen
2.2.4 Varianten für spezielle Bewertungsfälle
2.2.4.1 Feste Mietzinsvereinbarung
2.2.4.2 Rechte und Belastungen
2.2.4.3 Wirkungen des Steuerrechts
2.2.5 Verringerung der Berechnungsschritte durch komprimierende Formeldarstellung

2.3 Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis

2.4 Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus
2.4.1 Objektdarstellung
2.4.1.1 Lage
2.4.1.2 Bauwerksmerkmale
2.4.2 Datenerhebung
2.4.2.1 Einzahlungen
2.4.2.2 Auszahlungen
2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
2.4.2.4 Ermittlung des Immobilienzinssatzes
2.4.2.5 Plausibilitätskontrollen
2.4.3 Ertragswertberechnung
2.4.3.1 Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren
2.4.3.2 Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung
2.4.4 Marktanpassung
2.4.5 Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem Auftraggeber

2.5 Modifikationen der Beispielrechnung
2.5.1 Alternative Berechnung ohne Staffelmieten
2.5.2 Alternative Berechnung mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete

3 Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens

3.1 Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke
3.1.1 Marktpreisermittlung
3.1.2 Immobilientypen und Nutzungsarten
3.1.3 Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen

3.2 Integration in eine ganzheitliche Investitionsrechnung
3.2.1 Renditeberechnung
3.2.1.1 Statische Verfahren
3.2.1.2 Dynamische Modelle
3.2.2 Prognose der Wertentwicklung
3.2.3 Liquiditätsplanung und Finanzierungen
3.2.4 Quantitative Methoden zur Risikoanalyse
3.2.4.1 Korrekturverfahren
3.2.4.2 Sensitivitätsanalysen
3.2.4.3 Value at Risk
3.2.4.4 Monte Carlo-Simulation

3.3 Benchmarking

3.4 Immobilien im Unternehmensbesitz
3.4.1 Unternehmensbewertung
3.4.2 Vollständige Finanzpläne und Unternehmensplanung

3.5 Überprüfbarkeit von Gutachten

3.6 Hinweise zur Einführung
3.6.1 Ermittlung einer geeigneten Datenbasis
3.6.1.1 Handhabung der Variablenvielfalt
3.6.1.2 Kalkulation des Immobilienzinssatzes
3.6.2 Komplexitätsreduktion
3.6.3 Auswirkungen von Fehlprognosen

3.7 Abschließende Wertung

Anhang
A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und Zinssätze
A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung
A3. Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung
A4. Fallbeispiel 3: Mietpreisbindung
Zusammenfassung

Autoren

Dr. Steffen Metzner (MRICS, Immobilienökonom ADI) ist Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter der RES Consult GmbH, Leipzig. Im Rahmen seiner Beratungstätigkeit entwickelt er individuelle Controlling- und Portfoliomanagement-Lösungen auf wissenschaftlicher Basis u.a. für Banken, Fonds und Pensionskassen. Des Weiteren ist er Fachmitglied im Investment Committee der AFIAA Anlagestiftung, Zürich und nimmt Lehraufgaben für verschiedene immobilienökonomische Studiengänge wahr. Metzner promovierte am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig zum Thema Immobiliencontrolling und erhielt dafür den Immobilien-Forschungspreis der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wiesbaden. Vor seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienmanagement, Bankwesen und Steuern absolvierte er eine Ausbildung im IT-Bereich.

Auszüge / Leseproben

Die aktuelle Ausgabe finden Sie auf dieser Seite...





Stand/Abrufdatum 20.10.2017. Alle Informationen sind rein informativ. Keine der Aussagen stellt ein verbindliches Angebot oder eine Zusage dar. Es kann keine Garantie dafür übernommen werden, dass alle Angaben zu jeder Zeit vollständig, richtig und in letzter Aktualität dargestellt sind. Für die Inhalte und die Gestaltung der verlinkten Seiten ist ausschließlich deren Betreiber verantwortlich. Wir haben keinerlei Einfluss auf die aktuelle und zukünftige Gestaltung und auf die Inhalte der gelinkten Seiten. Eventuelle Fehler, Unklarheiten oder die Verletzung Ansprüche Dritter sind nicht beabsichtigt, wir werden uns nach einfachem Hinweis um kurzfristige Klärung bemühen.

RES Consult GmbH - Chartered Surveyors
Ferdinand-Lassalle-Str. 11 | D-04109 Leipzig
Tel/Fax/Mobil +49 (0)700 RESCONSULT
Tel/Fax/Mobil +49 (0)700 73726678
www.resconsult.de |  info@resconsult.de